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法制日报全媒体记者 潘从武 通讯员 王晨 王莹

90岁高龄的林先生怎么都没想到，为了外孙上学假过户给女儿的房子，差点要不回来。

两次假过户房子“历险”

林先生的妻子早年过世，他于1993年购得位于新疆乌鲁木齐市的单位公有住房一套，并取得房产证。

之后，为了让大女儿林小华的孩子在房屋所在学区的学校就读，林先生与林小华签订了《房产转让合同书》，约定林先生将房屋转让于林小华，转让价格为7万元，其他条款均为空白。

很快，林小华便取得房屋所有权证。

事实上，林小华并未向林先生支付协议中所述的7万元，大家心知肚明，房屋过户手续是真，但过户意愿是假。

过户之后，林先生依然是该房屋的实际居住人，林小华的孩子自2010年起，顺利在该房屋所在学区的学校就读。

2012年底，林先生的小女儿林小梅提出，也想让自家孩子在涉案房屋所在学区的学校上学，她征求林先生和林小华的意见后，与林小华签订了《房产转让合同书》，约定林小华将房屋转让于林小梅，转让价格为35万元，其他条款均为空白。

随后，林小梅取得了该房屋所有权证，但房屋实际仍由林先生居住。

2018年，林小梅和丈夫周辉闹离婚，周辉认为，房子在林小梅名下，那就属于夫妻共同财产，他提出对该房屋进行分割。

这让林先生和林家姐妹都很气愤，房子过户只是为了方便孩子上学，签订转让合同时并没有实际支付转让费用。

今年3月，林先生到乌鲁木齐市天山区人民法院起诉，要求与被告林小梅、周辉及第三人林小华确认之前签订的两份房屋转让合同无效。

合同非真实意思表示应属无效

周辉在法庭上辩称，房屋产权已在林小梅的名下，不管之前林先生跟林小华之间是如何约定的，林小华和林小梅之间的房屋转让行为是真实的，不存在虚假情况，也就是说涉案房屋是他和林小梅的婚后共同财产。

法院审理认为，林先生与林小华签订《房产转让合同书》、林小华与林小梅签订《房产转让合同书》，依照常理，各方之间应当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。

但结合已查明的事实，各方当事人之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处。从签订合同的目的来看，三人均认可签订合同的目的是为了让林小华和林小梅的孩子在涉案房屋所在学区的学校上学，且两个孩子均使用了涉案房屋的学区指标，小学、初中已就读至毕业。

从合同的内容来看，仅约定了房屋价款，未约定定金、付款方式、付款期限、交房时间、违约责任等合同重要条款，且约定的价款明显低于交易时房屋的市场价格。从合同的履行来看，在林小华未向林先生交付房款，林小梅未向林小华交付房款的情况下，均履行了过户义务，此举与房屋买卖的交易习惯不符。且林先生、林小华也从未主张过购房款，周辉亦未提供证据证明向林小华给付了购房款。

此外，从涉案房屋过户后的使用情况来看，自始至终由林先生个人居住使用。

综上，林先生与林小华之间、林小华与林小梅之间签订合同后仅有单纯的过户行为，不具有买卖房屋的真实意思表示，亦未实际履行房屋买卖合同的相应义务，而是通过签订转让合同的形式将房屋产权过户至林小华、林小梅名下，让其子女在房屋所在学区就读。

故三人分别签订的两次房屋转让合同并非真实的意思表示，合同应属无效。近日，天山区人民法院作出判决，原告林先生与第三人林小华签订的《房产转让合同书》无效；被告林小梅与第三人林小华签订的《房产转让合同书》无效。

法官提示：过户后签订财产约定

承办法官表示，不具有真实买卖意思的房产转让合同是无效的，故不建议签订虚假的房产转让合同。

如果老人真是为孙子上学需要，想把房产过户到子女名下，该如何防范风险呢?

根据《中华人民共和国婚姻法》相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产，归夫妻共同所有，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产，为夫妻一方的财产，离婚的时候另一方无权要求分割。

所以，老人在子女婚姻存续期间，将房产登记在子女名下，又想不作为他们的夫妻共同财产，可以通过赠与的方式来实现目的，且在签订赠与协议时，需要特别表明该房产只赠与子女一个人，不作为子女夫妻共同财产，然后到房产局办理房产过户手续。

或者，在房产过户之后，要求拿到房产证的子女与配偶签订夫妻财产约定，约定上述房产归子女一方所有。

(文中当事人均为化名)